บริษัท ชินวงศ์ คอนสตรัคชั่น จำกัด
ถ้าคุณตัดสินใจ กู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโด ภาระที่พ่วงมาด้วยตัวใหญ่ๆ ก็คือ ‘ดอกเบี้ย’
ช่วงนี้มีหลายคนแชร์ประสบการณ์ผ่อนบ้าน และพบว่าค่างวดที่จ่ายไป ตัดเงินต้นไปน้อยมาก แต่มากกว่าครึ่งกลายเป็นดอกเบี้ย เพราะอะไรถึงเป็นแบบนั้น
ประเด็นนี้มีสิ่งที่ต้องอธิบาย 2 ส่วน คือ 1.) หลักการคิดดอกเบี้ยของธนาคาร และ 2.) ดอกเบี้ยที่กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น
มาดูประเด็นแรกกันก่อน เพื่อให้เห็นภาพวิธีการคิดดอกเบี้ยของธนาคาร ขอยกตัวอย่างเคสของผู้กู้รายนึง ผ่อนบ้านกับทางธนาคารมานานกว่า 3 ปี ซึ่งในช่วงสัญญา 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยยังไม่สูงมากนัก ค่างวดที่ผ่อนจ่ายในแต่ละเดือน ตกที่ 15,500 บาท แต่พอลองเอาใบเสร็จมากางดู จะพบว่าเงินค่างวดที่จ่ายไปในแต่ละเดือน 15,500 บาท ธนาคารหักเป็นเงินต้นแค่ (Principal) ประมาณ 5,000 บาท ส่วนดอกเบี้ย (Interest) ธนาคารเรียกเก็บ อยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท หรือคิดเป็นราวๆ 2 เท่าของเงินต้น
พูดง่ายๆ ก็คือเงินค่างวดหักเป็นค่าดอกเบี้ยให้ธนาคารไปเกือบ 70% แถมผู้กู้รายนี้ไม่มีการโปะเงินต้น พอผ่านไปแล้ว 3 ปี ปรากฏว่าเงินต้นลดลงไปไม่ถึง 1 แสนบาท แต่จ่ายค่าดอกเบี้ยไปมากถึง 4 แสนกว่าบาท
นี่เป็นเพียงแค่ตัวอย่างเคสกู้สินเชื่อบ้าน ในช่วงแรกๆ ที่เริ่มผ่อน มีสิทธิ์เจอดอกเบี้ย 70-80% ของเงินค่างวดที่จ่ายไป ขีดเส้นใต้ไว้เลย เป็นเรื่องปกติ เพราะธนาคารจะคำนวณจากยอดเงินต้นคงเหลือ หรือใช้หลักคิดแบบเงินต้นลด ดอกเบี้ยลด ดังนั้นช่วงแรกที่เงินต้นเหลือเยอะๆ ก็จะกลายเป็นค่าดอกเบี้ยเยอะตามไปด้วยโดยเงินค่างวดจะตัดเป็นดอกเบี้ยส่วนหนึ่งก่อน และที่เหลือก็จะเอาไปตัดเงินต้น
แต่ดอกเบี้ยมันจะค่อยๆ ลดลงเมื่อผ่อนบ้านผ่านไป เมื่อเงินต้นเหลือน้อยลง ดอกเบี้ยก็จะลดลงตาม เลยเรียกวิธีคิดแบบนี้ว่า ‘ลดต้น ลดดอก’
ปัญหาก็คือผู้กู้หลายคนยังไม่เข้าใจ พอมาเปิดดูใบเสร็จก็ตกใจกับตัวเลขที่เห็น ว่าทำไมธนาคารเรียกเก็บดอกเบี้ยเยอะจัง แต่ถ้าเห็นภาพการคิดดอกเบี้ยของธนาคารก็จะเข้าใจมากขึ้น และก่อนที่จะตัดสินใจกู้เงิน ธนาคารก็จะมีการแจ้งรายละเอียดอยู่แล้ว จุดนี้ผู้กู้ก็ต้องทำความเข้าใจในรายละเอียดให้ดีก่อนทุกครั้ง
ปัญหาดอกเบี้ยมันยังไม่จบ เพราะช่วงนี้ดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น หลายธนาคารค่อยๆ ทยอยปรับขึ้น ดอกเบี้ยแบบลอยตัว คนผ่อนบ้านต้องจ่ายแพงขึ้น บางคนผ่อนบ้านมานานแล้ว แต่เงินต้นลดลงน้อยมาก ที่จ่ายไปเป็นค่าดอกเบี้ยซะเยอะ หรือบางเคสระยะเวลาการผ่อนก็นานขึ้นด้วย
ส่วนคนที่กำลังจะกู้สินเชื่อซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ จะหาดอกเบี้ยเรทถูกๆ คงที่แบบสามปีเมื่อก่อน แทบไม่มีแล้ว อย่างมากก็แค่คงที่ ได้ 1-2 ปี ยิ่งคนที่กำลังรีไฟแนนซ์บ้าน หรือผ่อนบ้านเข้าปีที่ 4-5 เจอเรทดอกเบี้ยลอยตัวช่วงนี้เข้าไป ต้องกุมขมับกันเลยทีเดียว
และทำไมดอกเบี้ยถึงแพงขึ้น คำตอบก็คือ ดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. ได้ปรับขึ้นนั่นเอง โดยขึ้นมาตั้งแต่เดือนสิงหาคมปีที่แล้ว กับการแก้ไขปัญหาเงินเฟ้อ จนถึงปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยอยู่ที่ระดับ 2% ต่อปี
ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย วิเคราะห์าว่าการที่ดอกเบี้ยบ้านปรับขึ้นเพียงแค่ 1% จะเพิ่มภาระการผ่อนมากขึ้นถึง 10-11% โดยไปกระทบดอกเบี้ยในตลาด 3 ตัวนี้ ได้แก่ MRR MOR MLR ซึ่งตัวที่เกี่ยวกับผู้กู้รายย่อยอย่างเราๆ ก็คือ MRR (Minimum Retail Rate) จัดว่าเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี หรือบุคคลธรรมดาทั่วไป เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อบ้าน
ซึ่งตอนนี้สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ ปรับดอกเบี้ยมาเป็นลอยตัวกันเกือบทั้งหมดแล้ว ทั้งดอกเบี้ยบ้านใหม่และดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์
ดอกเบี้ยแบบลอยตัวหรือ MRR จะขึ้นลงเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับการกำหนดของแต่ละธนาคาร คิดจากต้นทุนของธนาคาร เช่น เงินสำรอง ปริมาณเงินฝาก นโยบายการบริหารทรัพย์สิน หนี้สิน สภาพคล่องของธนาคาร อัตราเงินเฟ้อ การแข่งขันของตลาด ฯลฯ
ดอกเบี้ย MRR ของบรรดาธนาคารต่างๆ ในปัจจุบัน ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 6-8% กว่าๆ จากแต่ก่อนอยู่ที่ประมาณ 5-6% ผลคือผู้กู้หลายคนจำต้องแบกรับค่างวดที่แพงขึ้น หรือต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระที่นานมากขึ้น เงินค่างวดที่ธนาคารเรียกเก็บ หักลบออกเป็นค่าดอกเบี้ยที่สูงกว่าเงินต้นหลายเท่
จากปัญหาที่เล่ามาทั้งหมด จะเห็นว่านโยบายในภาพใหญ่ระดับประเทศ มันส่งผลกระทบต่อกระเป๋าตังค์ประชาชน หากจะบอกให้แบงก์ชาติห้ามขึ้นดอกเบี้ยนโยบายก็คงเป็นไปไม่ได้ แต่ทางออกของประชาชนที่พอจะบรรเทาได้ มี 4 ทาง ดังนี้
หากคุณจำเป็นที่จะต้องกู้เงินซื้อบ้านจริงๆ ในช่วงนี้ มันก็พอจะมีบางธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยเรทพิเศษอยู่เช่นกัน ลองศึกษารายละเอียดและยื่นกู้หลายๆ ธนาคารเพื่อเปรียบเทียบเรทดอกเบี้ยและเงื่อนไขการผ่อนจ่ายที่เข้ากับตัวเองได้ เช่น อัตราการผ่อนแต่ละปี ระยะเวลาของสัญญา วงเงินที่ได้ ฯลฯ สงสัยตรงไหนสอบถามธนาคารให้ชัดเจนไปเลย
วิธีนี้เหมาะสำหรับคนที่เริ่มต้นผ่อนบ้านหรือยังผ่อนชำระต่อเดือนไม่สูงมากนัก เช่นคนที่กำลังอยู่ในสัญญาช่วง 3 ปีแรก หรือได้ดอกเบี้ยเรทคงที่อยู่ รวมถึงคนที่มีความสามารถในการจ่าย คุณสามารถเพิ่มเงินค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนได้ โดยจำนวนเงินจ่ายเพิ่มไป มันจะไปหักลบเงินต้นที่คงเหลืออยู่ อย่างที่อธิบายไปช่วงต้น
แต่แนะนำว่าควรโปะจ่ายเพิ่มเติมหลังจากชำระค่างวดเดือนเดิมไปแล้ว เช่น จ่ายค่างวดวันนี้ พรุ่งนี้ดอกเบี้ยจะรันของงวดใหม่ ให้เราใส่เพิ่มเข้าไปเลย ซึ่งเงินตัวนี้ก็จะไปหักลบกับเงินต้นออก ทำให้เวลาแบงก์คิดดอกเบี้ยรอบใหม่ ก็จะคูณไปกับเงินต้นที่ลดลง ทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงด้วยในระยะยาว
ถ้าเกิดว่าคุณกู้สินเชื่อ แล้วสัญญาเริ่มเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เช่น ผ่อนมาครบ 3 ปีแล้ว ควรที่จะรีไฟแนนซ์ หรือรีเทนชั่น
การรีไฟแนนซ์ หมายถึง การขอกู้เงินจากธนาคารใหม่ เพื่อปลดหนี้เงินกู้ก้อนเก่ากับธนาคารเดิม แล้วเริ่มผ่อนชำระให้กับธนาคารใหม่ที่ให้เรทดอกเบี้ยต่ำกว่า ก็จะช่วยให้ผ่อนหมดได้เร็วขึ้น ส่วนการรีเทนชั่น คือการขอปรัลลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง มีกำลังจ่ายได้ ซึ่งสามารถทำได้หลังจากผ่อนชำระครบสัญญา 3 ปีแล้ว
ยังไงก็ตามทั้ง 2 แบบนี้ ต่างช่วยให้ผู้กู้ได้ดอกเบี้ยในเรทที่ถูกลง แนะนำว่าให้ยื่นทั้งรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่หลายๆ แห่ง รวมถึงให้ยื่นรีเทนชั่นธนาคารเดิมด้วย เพื่อเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยว่าเราโอเคกับที่ไหนมากที่สุด แบบไหนคุ้มค่าก็ให้เลือกแบบนั้น
กรณีเลวร้ายสุด สำหรับคนที่กำลังเจอปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหวจริงๆ เงินหมุนไม่ทัน ธนาคารหลายแห่งก็มีมาตรการให้ความช่วยเหลือลูกหนี้อยู่เช่นกัน เพื่อไม่ให้บ้านถูกยึด ผู้กู้สามารถเจรจากับทางธนาคารดูได้ ยกตัวอย่างเช่น ขอขยายระยะเวลาชำระหนี้ เพื่อให้จ่ายค่างวดน้อยลง, ขอชำระค่างวดต่ำกว่าปกติ, ขอผ่อนผันหนี้ที่ค้างชำระ ซึ่งอาจจะขอหยุดผ่อนเงินต้นไปก่อน ขอจ่ายแค่ดอกเบี้ย หรือจะขอพักการชำระหนี้ทั้งหมดไปก่อนชั่วคราว เป็นต้น
แต่ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร ไม่เหมือนกัน
ส่วนทาง ธปท. แม้ตอนนี้จะยังไม่มีมาตรการออกมาช่วยเหลือโดยตรง แต่หากคุณมีหนี้หลายก้อนรวมกัน ทั้งมีหลักประกันและไม่มีหลักประกัน ทำให้ภาระการผ่อนต่อเดือนมันหนักเกินไป สามารถสมัครเข้าร่วมโครงการคลินิกแก้หนี้ได ปัจจุบันมีธนาคารเจ้าหนี้ถึง 16 แห่งที่เข้าร่วม โดยจะเป็นการรวมหนี้ทุกก้อนและหาทางออกให้กับลูกหนี้ ใครสนใจอยากสมัครเข้าร่วมโครงการ สามารถคลิกเข้าไปดูได้ที่ www.debtclinicbysam.com
ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ที่เราเองก็ไม่รู้ว่ามันจะไปสิ้นสุดที่ตรงไหน สิ้นสุดเมื่อไหร่ หากจำเป็นต้องซื้อบ้านจริงๆ ถามว่าซื้อได้ไหม ซื้อได้ แต่ควรวางแผนทางการเงินให้ดี ควรศึกษาอัพเดตข้อมูลเกี่ยวกับการขอสินเชื่อไว้อยู่เสมอด้วย