บริษัท ชินวงศ์ คอนสตรัคชั่น จำกัด
ผ่อนบ้านครบ 3 ปีควรรีไฟแนนซ์บ้านหรือไม่, รีไฟแนนซ์บ้านมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจะคุ้มไหม, ถูกลดเงินเดือนแต่ค่าใช้จ่ายยังเท่าเดิมอยากลดค่างวดในการผ่อนบ้านทำได้หรือไม่ เหล่านี้มีคำตอบในบทความนี้ ที่จะมาทำให้คุณผู้อ่านได้ทราบถึงรายละเอียดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์และรีเทนชั่นบ้านว่ามีรายละเอียดในการจัดการอย่างไร และในฐานะลูกหนี้ชั้นดีไม่เคยขาดส่งตามอายุสัญญา คุณได้สิทธิ์นั้นทันที
รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร
การมีบ้านเป็นของตนเองถือว่าเป็นความฝันอย่างหนึ่งของคนทำงาน เมื่อซื้อบ้านหลังแรกหลังสิ่งที่ต้องพิจารณาคืออัตราดอกเบี้ยที่ต้องส่งในแต่ละเดือน ซึ่งส่วนใหญ่แล้วช่วง 3 ปีแรกของการกู้ซื้อบ้านคือช่วงโปรโมชันของดอกเบี้ย ค่างวดต่อเดือนไม่สูงมาก ยิ่งในยุคที่ธนาคารแห่งประเทศไทยคลายข้อกำหนดเรื่อง LTV ทำให้คนซื้อบ้านยุคนี้ที่มีงานการมั่นคง มีเงินเดือนเข้าบัญชีธนาคารโดยตลอด ไม่มีหนี้สินรุงรัง หรือติดเครดิตบูโร มักจะกู้ซื้อบ้านได้ไม่ยาก และส่วนใหญ่กู้ได้แบบร้อยเปอร์เซ็นต์ (ซึ่งวิธีนี้ไม่ขอแนะนำหากคิดจะซื้อบ้าน จริง ๆ คุณควรมีเงินสำรอง หรือ มีเงินดาวน์ประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์จากราคาบ้านและคำนวณเงินเดือนของตนเองในการส่งค่างวดไม่ให้เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือน เพราะการซื้อบ้านคือการเป็นหนี้ระยะยาวเราไม่สามารถคาดการณ์อนาคตได้)
เมื่อผ่อนบ้านไปจนครบ 3 ปี พอขึ้นปีที่ 4 ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยโดยอัตโนมัติทำให้ต้องจ่ายค่างวดต่อเดือนเพิ่มขึ้น โดยการปรับยอดดังกล่าวทางธนาคารจะไม่แจ้งให้คุณทราบ เพราะรายละเอียดอยู่ในสัญญาเงินกู้ที่คุณซื้อบ้านตั้งแต่ครั้งแรกแล้ว (ดังนั้นเมื่อทำสัญญาเงินกู้จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องอ่านให้ละเอียด) เมื่อดอกเบี้ยถูกปรับ คุณจะเผชิญหน้ากับความจริงกับค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิมและนั่นคือเหตุผลที่ทำให้คุณต้องรีไฟแนนซ์ เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยต่อเดือน, เพื่อลดค่างวดต่อเดือน และเพื่อให้เงินค่างวดที่ส่งไปได้ลดเงินต้นให้คุณด้วย
ทั้งนี้วิธีการของการรีไฟแนนซ์ เสมือนกับการกู้เงินก้อนใหม่ไปโปะหนี้ก้อนเก่า เพื่อให้ได้ข้อเสนอเรื่องดอกเบี้ย และ ค่างวดที่ลดลงจากเดิม สิ่งสำคัญในการรีไฟแนนซ์คือการพิจารณาเงื่อนไขจากธนาคารที่ดีกว่าเดิม เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง จำนวนเงินผ่อนต่อเดือน หรือระยะเวลาการผ่อนที่ยืดระยะเวลาให้มากขึ้น รวมไปถึงข้อกำหนดในการรีไฟแนนซ์ที่ต้องเป็นสินทรัพย์ซึ่งผ่อนชำระมาอย่างน้อยกี่ปี (ตรงนี้จะระบุไว้ในข้อกำหนดที่แตกต่างกันไปของแต่ละธนาคาร)
คุ้มหรือไม่กับการรีไฟแนนซ์บ้านที่มีค่าธรรมเนียมการดำเนินการ
การรีไฟแนนซ์ทำให้ดอกเบี้ยบ้านลดลง เงินที่ต้องจ่ายในแต่ะงวดก็สามารถไปหักเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น และประหยัดเงินที่ต้องจ่ายดอกเบี้ย แต่ก่อนจะรีไฟแนนซ์สิ่งสำคัญนอกเหนือจากการพิจาณาอัตราดอกเบี้ย ที่แต่ละธนาคารยื่นข้อเสนอให้คุณในการรีไฟแนนซ์แล้วคือการสำรวจค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ด้วยเช่นกัน เพราะการรีไฟแนนซ์บ้านก็เหมือนการขอสินเชื่อใหม่ และต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ
โดยค่าธรรมเนียมในการดำเนินการนั้นจะประกอบไปด้วย การจดจำนองหลักประกัน 1% ของวงเงินกู้, การประเมินมูลค่าหลักประกัน, การทำประกันอัคคีภัย ซึ่งหลาย ๆ ธนาคารก็มักจะยื่นข้อเสนอประเภทฟรีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพื่อจูงใจให้ตัดสินใจเลือกรีไฟแนนซ์ด้วย ที่สำคัญคือต้องตรวจสอบเงื่อนไขการไถ่ถอนสินเชื่อจากธนาคารเดิมด้วยว่ากำหนดให้สามารถรีไฟแนนซ์ได้ตั้งแต่ปีที่เท่าไรของการกู้ เพราะถ้าผิดเงื่อนไขจะต้องจ่ายค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนดด้วย
เมื่อมีรายละเอียดค่าธรรมเนียมในการรีไฟแนนซ์แล้ว ให้เอามาเปรียบเทียบกับจำนวนอัตราดอกเบี้ยที่ทางธนาคารให้ แล้วพิจารณาว่าคุ้มค่าต่อการรีไฟแนนซ์หรือไม่ถ้าไม่คุ้ม ก็จะได้ลองไปในทางรีเทนชั่น เพื่อขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมที่ทำสัญญาเงินกู้จะดีกว่า
ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่ต้องการปลดภาระเรื่องหนี้บ้านให้หมดเร็ว การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นหนทางที่น่าสนใจเพราะการรีไฟแนนซ์ คือนำเอาเงินต้นที่ลดลงไปอยู่กับธนาคารแห่งใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม ทำให้เงินต้นของคุณลดลงไปได้มาก และส่งผลให้ภาระบ้านของคุณไม่หนักจนเกินไป ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการวางแผนในการปลดภาระหนี้บ้านของคุณเอง
ถ้าไม่รีไฟแนนซ์ แล้วทำรีเทนชั่นได้ไหม
นอกเหนือจากการรีไฟแนนซ์บ้านแล้ว การขอต่อรองลดดอกเบี้ยกับธนาคารในการผ่อนชำระค่างวดบ้านก็สามารถทำได้ถ้าคุณเป็นลูกหนี้ชั้นดี ผ่อนชำระตรงเวลา และบางธนาคารมีแผนกสำหรับรีเทนชั่นให้กับลูกค้าเพื่อกันไม่ให้โยกก้อนหนี้ไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นอีกด้วย ข้อดีของการรีเทนชั่น คือความสะดวกของผู้กู้ที่ไม่ต้องไปจัดเตรียมเอกสารใหม่ ไม่มีค่าธรรมเนียมเหมือนกับรีไฟแนนซ์ และใช้ระยะเวลาในการพิจารณาไม่นาน (ส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ที่ 7 วันทำการ) ซึ่งการขอรีเทนชั่นนั้น หากทางธนาคารอนุมัติจะทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลง ส่งผลให้ค่างวดแต่ละเดือนของคุณลดลงด้วย
รีเทนชั่น เหมาะกับคนที่มีหนี้บ้านเหลืออยู่ไม่มากนัก ต้องการลดดอกเบี้ยลงมา ไม่ต้องเตรียมเอกสาร แต่รีเทนชั่นไม่เหมาะกับคนที่ต้องการดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิมมาก และต้องการส่งค่างวดต่อเดือนให้น้อยลงกว่าเดิม เพราะส่วนใหญ่แล้วทางธนาคารจะมีนโยบายในการลดดอกเบี้ยจากการรีเทนชั่นไม่ได้มากนัก
ทั้งหมดนี้คือวิธีการของคนที่มีภาระหนี้บ้าน ในการบริหารจัดการให้หนี้บ้าน ไม่บาน และหมดได้ไวขึ้น ส่วนจะใช้วิธีการ รีไฟแนนซ์หรือรีเทนชั่นนั้น ขอให้พิจารณาภาระหนี้กับรายได้แต่ละเดือน รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องเจออยู่กับสัญญาเงินกู้ในปัจจุบัน จากนั้นมาวางแผนว่าคุณจะใช้วิธีไหนในการปลดภาระหนี้บ้านของตนเอง